Einfach gut gemacht - So funktionieren deutsche Hypothekenanleihen

Aus der Nische ins Rampenlicht (S. 19)

von Ralf-Dieter Brunowsky

Faszination Immobilie: Schon Theodore Roosevelt, von 1901 bis 1909 amerikanischer Präsident, setzte auf Grund und Boden: „Wer Geld in ausgesuchten Grundbesitz investiert, befindet sich auf dem richtigen Weg zu wirtschaftlicher Unabhängigkeit, denn Land ist die Basis allen Wohlstands.“ In keinem Land der Welt haben Immobilien so viel Einfluss auf die Gesamtwirtschaft wie in den Vereinigten Staaten.

So ist es kein Wunder, dass in der Forbes-Liste der reichsten Amerikaner diejenigen aus der die Immobilienbranche den größten Anteil ausmachen. Auch nach den Blessuren der Subprime-Krise und der überfälligen Korrektur überzogener Immobilienpreise hat die Branche nichts von ihrer Bedeutung verloren. Immobilien gehören unter allen Geldanlagen nach wie vor zu den sichersten und attraktivsten Investitionen, wenn die Finanzierung sichergestellt ist.

Auch der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist nach wie vor intakt und weitestgehend krisensicher. Dies zeigen Langzeitstudien namhafter Wirtschaftsinstitute und regelmäßige Analysen in den Wirtschaftsmedien. Dass Immobilien speziell in Deutschland ein wertbeständiger und substanzstarker Investmenthafen bleiben, dafür sprechen nicht zuletzt die demografische Entwicklung und die Zunahme der Singlehaushalte.

Zu einer Blasenbildung wie in den USA und einigen europäischen Nachbarländern ist es nicht gekommen und wird es auch nicht kommen, da die Finanzierung hierzulande strenger auf die Bonität der Käufer und Investoren ausgerichtet ist. Die Finanzierung einer Immobilie bindet beim Anleger jedoch viel Kapital – er setzt oft einen Großteil seines Vermögens auf nur eine einzige Karte. Zudem ist der Erwerb einer Immobilie meist eine Entscheidung fürs ganze Leben.

An den vielfältigen Vorteilen von Immobilieninvestments kann jeder aber auch indirekt teilhaben, ohne Klumpenrisiko, beispielsweise mit dem Erwerb von Hypothekenanleihen. Der Frankfurter Bankier von Bethmann sah in der „Verschuldung in Sachwerten“ die geeignete Form des Vermögensaufbaus.

Das Prinzip: Man erwirbt mithilfe von Fremdkapital einen Sachwert – beispielsweise eine Immobilie – und führt Zins und Tilgung des Fremdkapitals zurück, zum Beispiel durch Mieteinnahmen und häufig auch durch Steuervorteile. Ähnlich funktioniert dies bei Hypothekenanleihen.

Diese noch junge Spezies festverzinslicher Wertpapiere wurde als Anlageform speziell für Privatinvestoren entwickelt. Sie sind daher eine festverzinsliche Anlagevariante, die sich als Beimischung eines ausgewogenen Portfolios lohnen kann. Neben der hohen Verzinsung bieten sie Sicherheiten, die je nach Emittent variieren und unterschiedlich zu bewerten sind. Deutsche Hypothekenanleihen funktionieren übrigens anders als die in Verruf geratenen US-Hypothekenprodukte. Denn amerikanische Hypothekenanleihen basierten – anders als in Deutschland – auf allzu lax vergebenen Immobilienkrediten an private Haushalte.

Selbst den einkommensschwächsten Kreditnehmern ohne Eigenkapital wurde in der Hoffnung auf stets steigende Immobilienpreise Geld für den Erwerb von Immobilien geliehen. Objektschätzungen fehlten häufig oder die Objektwerte wurden viel zu hoch bewertet. Als Sicherheit dienten den Instituten nachrangige Hypotheken (Subprime Mortgage), die den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie in vielen Fällen deutlich überstiegen.