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Grußwort
5
Inhaltsverzeichnis
6
Geldanlage in Immobilien: Entscheidungskriterien und Anlageprodukte
9
1. Eckpfeiler der Entscheidung für Immobilienanlagen
10
2. Anlegerbedürfnisse und Anlegerziele
14
2.1 Für jede Lebensphase die richtige Anlagemöglichkeit
14
2.2 Sicherheit: Immobilienanlagen zur Altersvorsorge und zum Substanzerhalt
15
2.3 Keine Rendite ohne Risiko
16
2.4 Für jede Liquiditätsanforderung das geeignete Produkt
18
2.5 Am Ende können subjektive Faktoren den Ausschlag geben
18
3. Breitgefächertes Spektrum der Immobilienanlagen
19
3.1 Kriterien zur Klassifizierung
19
3.2 Bedeutung einzelner Anlageformen
20
4. Gründliche Vorbereitung der Geldanlage in Immobilien
21
Literaturverzeichnis
22
Teil I Direkterwerb
23
Indikatoren zur Abschätzung der Werthaltigkeit von Immobilien
24
Zusammenfassung
25
1. Immobilien – ein krisensicheres Anlagegut?
25
2. Werthaltigkeit von Immobilien
28
2.1 Marktwertgutachten
28
2.2 Wertindikatoren
29
2.2.1 Wertindikatoren untergeordneter Bedeutung
29
2.2.2 Maßgebliche Bestimmungsgrößen
34
2.3 Gutachten
39
Literaturverzeichnis
41
Wohneigentum als sicherer Bausteinder privaten Altersvorsorge
42
Zusammenfassung
43
1. Einleitung
43
2. Wohneigentum zur Altersvorsorge
44
3. Geld- und Wohnrente im Vergleich
45
3.1 Rationale und emotionale Komponenten des Wohneigentums gehören zusammen
46
3.2 Bedeutung des Substanzwertes
47
3.3 Erbschaftsrechtliche Vorteile der Immobilienrente
47
4. Bausparen als Bestandteil der Altersvorsorge
48
4.1 Erziehung zum Sparen
49
4.2 Sicherheitsaspekte der deutschen Baufinanzierung
50
4.3 Vorsparen im Bausparkollektiv
51
4.4 Nachgelagerte Besteuerung von gefördertem Wohneigentum
53
5. Demografische Einflüsse auf das Wohnen
53
6. Großer Modernisierungsbedarf
54
7. Schlussbetrachtung: Baufinanzierungsinstitute sind demografischen Herausforderungen gewachsen
55
Eigenkapitalbasierte Finanzierung von Wohneigentum
57
Zusammenfassung
58
1. Finanzierungen ohne Eigenkapital: die internationale Finanzkrise als Folge
58
2. Besonderheiten des Realkredits
59
3. Bausteine der Finanzierung
60
3.1 Eigenkapital
60
3.2 Darlehen
63
3.3 Bausparmittel
65
3.4 Öffentliche Mittel
67
4. Staatliche Förderung
68
4.1 Wohnungsbauprämie
68
4.2 Arbeitnehmersparzulage
69
4.3 Altersvorsorgezulage („Eigenheimrente“)
69
4.4 Direkte staatliche Finanzhilfen
71
5. Die „typische“ Eigenheimfinanzierung
72
Literaturverzeichnis
73
Kapitalanlagen in denkmalgeschützten Immobilien
74
Zusammenfassung
75
1. Einführung
75
2. Spezialimmobilie Baudenkmal
76
2.1 Was ist ein Kulturdenkmal?
76
2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen (Grundlagen) für Denkmalschutz und Denkmalpflege
76
2.3 Erfassung von Kulturdenkmälern
78
2.4 Denkmalschutzbehörden
78
2.5 Rechte und Pflichten der Eigentümer/Besitzer von Kulturdenkmälern
79
3. Investitionskriterien
80
3.1 Kaufpreisfindung bei Baudenkmälern
81
3.2 Steuervergünstigungen für Denkmaleigentümer
81
3.2.1 Voraussetzungen für die Inanspruchnahme steuerlicher Vergünstigungen
81
3.2.2 Regelungen zur steuerlichen Vergünstigung
83
3.3 Finanzierungsmöglichkeiten
84
3.4 Denkmalschutz und energetische Sanierung
86
3.5 Mietrechtliche Konsequenzen bei Denkmalsanierung
88
3.6 Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie
89
3.7 Beispiel des Erwerbs einer Wohnung in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus
90
4. Die Zukunft denkmalgeschützter Immobilien
92
Anhang
92
Literaturverzeichnis
101
Teil II Indirekte Beteiligung
102
Perspektiven der Geldanlage in offene Immobilienfonds
103
Zusammenfassung
104
1. Einleitung
104
2. Rechtliche Grundlagen
106
3. Strukturen offener Immobilienfonds
108
4. Steuerliche Vorteile offener Immobilienfonds
109
5. Übersicht über das Angebot von offenen Immobilienfonds deutscher Kapitalanlagegesellschaften
110
6. Diskussion der Liquidität von offenen Immobilienfonds
112
7. Ausblick
113
Literaturverzeichnis
114
Geschlossene Immobilienfonds im privaten Asset Management
115
Zusammenfassung
116
1. Einführung
116
2. Gestaltungsparameter von Immobilienfonds
117
2.1 Investmentarten
117
2.1.1 Core-Investment
117
2.1.2 Value Added Investment
118
2.1.3 Opportunity-Investment und Projektentwicklungen
119
2.2 Nutzungsarten
120
2.2.1 Büro
120
2.2.2 Einzelhandel
121
2.2.3 Logistik, Hotel, Wohnen
122
2.3 Unmittelbare Beteiligung
122
2.4 Mittelbare Beteiligung: Dachfondskonzepte
124
2.5 Steuerliche Aspekte
125
3. Portfolioeigenschaften des geschlossenen Immobilienfonds
126
3.1 Portfoliotheorie
126
3.2 Portfoliobeitrag von geschlossenen Immobilienfonds
127
4. Aktuelle Entwicklungen und Ausblick
133
4.1 Platzierungstrends
133
4.2 Investitionsschwerpunkte
135
4.3 Investitionsstandorte
136
5. Fazit
137
Literaturverzeichnis
137
Zweitmarkt für geschlosseneImmobilienfonds
138
Zusammenfassung
139
1. Einführung
139
2. Markt für geschlossene Immobilienfonds
140
2.1 Erstmarkt
140
2.2 Zweitmarkt
141
3. Marktteilnehmer und Marktstruktur
144
3.1 Marktteilnehmer
144
3.1.1 Verkäufer
144
3.1.2 Käufer
145
3.1.3 Handelsplattformen
146
3.2 Marktstruktur
146
3.2.1 Nutzungsart
146
3.2.2 Objektlage
149
3.2.3 Zweitmarktpreise
151
4. Bewertung geschlossener Immobilienfonds
154
4.1 Grundzüge der Unternehmensbewertung
154
4.2 Substanzwertverfahren
155
4.3 Ertragswertverfahren
156
4.4 Bewertung mit Verkaufsfaktoren
161
5. Ausblick
162
Literaturverzeichnis
163
Strategische Perspektiven des Marktes für G-REITs
164
Zusammenfassung
165
1. Einführung von REITs weltweit
165
2. Einführung von G-REITs
166
3. Gesetzliche und steuerliche Grundlagen der G-REITs
167
4. G-REITs im internationalen Vergleich
170
5. REITs im Vergleich zu anderen Anlageklassen
171
5.1 REITs versus offene Immobilienfonds
172
5.2 REITs versus geschlossene Immobilienfonds
173
5.3 REITs versus Direktanlage
173
5.4 REITs versus „traditionelle Aktien“
173
6. Investments in REITs
174
6.1 Erfolgsfaktoren
175
6.2 Diversifizierungsvorteile
177
6.3 Weitere Möglichkeiten des Investments
178
6.3.1 Immobilienaktien- und REIT-Fonds
179
6.3.2 Immobiliendachfonds
179
6.3.3 REIT-Zertifikate
179
Literaturverzeichnis
179
Investments in Immobilienaktien
181
Zusammenfassung
182
1. Immobilienaktien weltweit
182
2. Deutsche Immobilienaktien und REITs – Status quo
185
3. Die Einführung von REITs in Deutschland
187
3.1 Langwieriger Prozess
187
3.2 Anfängliche Positionierung des deutschen REIT
188
3.3 REITs – Positionierung und Anleger
189
3.4 Das REIT-Gesetz im Detail
190
3.5 Wünschenswerte Änderungen am REIT-Gesetz
191
3.5.1 Einbeziehung von Wohnimmobilien
191
3.5.2 Aktionärsstruktur: keine zehnprozentige Anteilsbegrenzung
191
3.5.3 Keine Beschränkung der M&A-Aktivitäten
192
4. Kennzahlen zur Bewertung von Immobilienaktien und REITs
192
5. REITs: kein Ersatz für schwachen „Investment Case“
194
6. Ausblick: Der deutsche REIT hat Potenzial
194
Teil III Spezielle Fragen der Immobilienanlage
196
Immobilienfinanzierung: das Beratungs- und Leistungsprogramm der Kreditinstitute
197
Zusammenfassung
198
1. Der Immobilienmarkt
198
2. Besonderheiten des Immobiliendarlehens
200
3. Vielfalt der Finanzierungsangebote
202
3.1 Laufzeiten der Immobilienfinanzierung
202
3.2 Zinsbindungen
202
3.3 Tilgungsarten
204
3.4 Das Bauspardarlehen
205
3.5 Förderkredite
205
4. Beratungsangebot der Kreditinstitute
206
4.1 Immobilienobjekt
206
4.2 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse
208
4.3 Finanzierung
209
4.4 Absicherung
210
Rechtsfragen beim Immobilienerwerb
212
Zusammenfassung
213
1. Das Grundbuch
213
1.1 Die Funktion des Grundbuchs
213
1.2 Führung und Inhalt des Grundbuchs
214
2. Kaufvertrag und Auflassung
216
2.1 Systematik
216
2.2 Beurkundungszwang
216
2.3 Inhalt und Kosten des Kaufvertrages
217
2.4 Absicherung der Vertragsparteien
218
3. Grundpfandrechte
219
4. Eigentumswohnungen
221
5. Einzelne Vertragsarten
221
5.1 Kauf eines unbebauten Grundstücks
221
5.2 Kauf einer Gebrauchtimmobilie
222
5.3 Kauf vom Bauträger
223
Die Besteuerung verschiedener Formen von Immobilienkapitalanlagen
225
Zusammenfassung
227
1. Direktanlage
227
1.1 Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
227
1.1.1 Überschussrechnung
227
1.1.2 Die Einnahmen
227
1.1.3 Die Ausgaben
228
1.2 Der Veräußerungsgewinn
231
1.3 Einkünfte aus Gewerbebetrieb
232
1.4 Gewerblicher Grundstückshandel
233
1.5 Immobilien im Ausland
233
1.5.1 Die Doppelbesteuerungsabkommen
233
1.5.2 Abschaffung des Progressionsvorbehaltes
234
1.5.3 Verlust aus Immobilien im Ausland
234
1.6 Umsatzsteuer
234
1.6.1 Vermietung
234
1.6.2 Verkauf der Immobilie
235
1.7 Erbschaftsteuer
235
2. Geschlossene Immobilienfonds
236
2.1 Das wirtschaftliche Konzept
236
2.2 Das einkommensteuerliche Transparenzprinzip
236
2.3 Verluste
237
2.3.1 Transparenzprinzip
237
2.3.2 Verlustausgleichsverbot
237
2.4 Verfahrensrechtliche Verselbständigung des Fonds
237
2.5 Innenfinanzierung/ Anteilsfinanzierung
239
2.6 Ausschüttungen
239
2.7 Veräußerungsgewinne
240
2.8 Einkunftsart
242
2.9 Erbschaftsteuer
243
3. Immobilien Aktiengesellschaften
243
3.1 Allgemeines
243
3.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktiengesellschaft
244
3.3 Besteuerung auf der Ebene des Anlegers
245
3.3.1 Laufende Einkünfte
245
3.3.2 Veräußerungsgewinne
245
4. REITs
246
4.1 Zivilrecht
246
4.2 Die Steuerfreiheit des REIT
247
4.2.1 Besteuerung erst auf der Ebene der Anteilseigner
247
4.2.2 Voraussetzungen für die Steuerfreiheit des REIT
248
4.3 Exit Tax
249
4.4 Besteuerung der Anteilseigener
250
4.4.1 Ausschüttungen
250
4.4.2 Veräußerungsgewinne
251
5. Offene Immobilienfonds
252
5.1 Rechtliche Grundlagen
252
5.2 Das Prinzip der beschränkten Transparenz, Steuerfreiheit des Fonds
253
5.3 Ermittlung der Erträge des Fonds
253
5.4 Die Besteuerung beim Anleger
254
5.4.1 Die laufende Besteuerung
254
5.4.2 Schlussbesteuerung (Besteuerung der Veräußerung im Privatvermögen gehaltener Anteile)
256
6. Vergleich der verschiedenen Formen der Immobilienkapitalanlage
258
6.1 Vergleich der Besteuerung verschiedener Formen der Immobilienkapitalanlage
258
6.2 Vergleichende Würdigung
258
6.2.1 Beteiligungen an geschlossenen Fonds
258
6.2.2 Immobilien AG
259
6.2.3 REITs
259
6.2.4 Offene Fonds
260
Bewertung von Immobilien: Verfahrensweise – quantitative und qualitative Methoden
261
Zusammenfassung
262
1. Aufgaben, Möglichkeiten und Grenzen der Immobilienbewertung
262
2. Die offiziellen Verfahren der Wertermittlung
264
2.1 Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung
264
2.2 Verkehrswertbegriff und Prinzipien des § 194 BauGB
265
2.3 Vergleichswertverfahren
267
2.3.1 Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren
268
2.3.2 Weitere Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahrens
270
2.4 Ertragswertverfahren
272
2.5 Sachwertverfahren
276
3. Anwendungsbereich und Auswahl der Wertermittlungsverfahren
281
4. Ableitung des Verkehrs- bzw. Marktwertes
282
Literaturverzeichnis
283
Energieeffizientes Bauen: Wirtschaftlichkeitsüberlegungen und Klimaschutz
284
Zusammenfassung
285
1. Eingeforderte Einsparungen von Co2-Emissionen
285
2. Implikationen für den Wohnungsbau
288
3. Novellierung der Energiesparverordnung
289
3.1 Studie zu den Auswirkungen der Energiesparverordnung
289
3.2 Anhörung der Verbände zur Änderung der Energieeinsparverordnung
292
3.3 Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zu Strategien zur Vermeidung von CO2-Emissionen
295
Literaturverzeichnis
301
Ökologische Nachhaltigkeit als Entscheidungskriterium bei der Immobilienanlage
302
Zusammenfassung
303
1. Einleitung
303
2. Der Markt für ökologisch nachhaltige Immobilieninvestments
305
2.1 Treiber
305
2.2 Struktur
306
2.3 Größe
307
3. Die Relevanz der ökologischen Nachhaltigkeit bei der Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie
308
4. Werttreiber einer Investition in ökologisch nachhaltige Immobilien
311
4.1 Höhere Kosten bei der Erstellung
311
4.2 Höhere Zahlungsbereitschaft der Mieter und niedrigerer Leerstand
312
4.3 Geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten
313
4.4 Bessere Wiederverkaufsmöglichkeit
314
Literaturverzeichnis
315
5. Ausblick
314
Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien
316
Zusammenfassung
317
1. Einführung und Ausgangslage
317
1.1 Investmentsituation Anfang 2009
318
1.2 Neue Rahmenbedingungen
319
1.2.1 Pflegeversicherung – Aus auf Raten?
319
1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen
324
1.2.3 Neues „Heimvertragsrecht“ – nicht nur für Heime
326
1.2.4 Neue Player – Neue Konkurrenz
327
2. Neue Konzeptionen – Neue Immobilien
327
2.1 Neue bauliche Konzeptionen für neue Kunden
327
2.2 Mehr Pflegeheime der fünften Generation oder mehr „Wohnen“?
328
3. Trends und Ausblick
329
3.1 Intelligente Symbiosen: Pflege- und Immobilienmarkt wachsen zusammen
330
3.2 Nichts geht mehr ohne die Wohnungswirtschaft
332
3.3 Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert
332
4. Investment-Guideline: Kanon der zehn konzeptionellen Erfolgsfaktoren
333
Initiierung, Entwicklung und Management von Immobilienprojekten
335
Zusammenfassung
336
1. Einführung
336
2. Definition Projektentwicklung
337
3. Aufgabenstellung
337
3.1 Anforderungen
338
3.2 Phasen
338
3.3 Standortbezogene Projektentwicklung
340
3.4 Ideenbezogene Projektentwicklung
340
3.5 Projektrealisierung
341
3.6 Risiken
342
3.7 Vertragsgestaltung
342
4. Projektmanagement
343
4.1 Aufgaben
343
4.2 Leistungsbereiche
344
4.3 Neutralität
345
4.4 Projektteam
345
4.5 Einsatzminimierung
345
4.6 Kompetenzerweiterung
345
4.7 Dokumentation
346
4.8 Termin- und Kostenoptimierung
346
Literaturverzeichnis
346
Teil IV Professionelle Unterstützung bei Immobilienerwerb und -verwaltung
347
Verbesserte Markttransparenz durch Immobilenportale im Internet
348
Zusammenfassung
349
1. Einführung
349
2. Rückblick: Intransparenz in regionalen Immobilienmärkten
350
3. Nachfragegetriebene Entwicklung des Internet-Immobilienmarktes
351
4. Rasantes Wachstum der Immobilienplattformen
353
5. Neue Transparenz für Immobiliensuchende
354
6. Transparenz für Immobilienanbieter: Erfolgskontrolle und effizientere Vermarktung
356
6.1 Kosteneffizienz und Budgetkontrolle
358
6.2 Makler als Informationsdienstleister
360
7. Der Markt der Immobilienportale: schnelle Konzentration auf wenige Anbieter
361
8. Weiterverwertung der Immobilienmarktdaten
362
Literaturverzeichnis
363
Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerungen
364
Zusammenfassung
365
1. Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten
365
1.1 Informationsquellen
365
1.2 Grundbegriffe der Versteigerungspraxis
366
1.3 Auswertung des Gerichtsgutachtens
367
1.4 Auswertung des Grundbuchauszuges
367
1.5 Informationen von Behörden
369
1.6 Besichtigung des Versteigerungsobjekts
370
1.7 Bautechnische Prüfung und Beurteilung des Objekts
371
2. Sicherstellung der Finanzierung
372
3. Erarbeiten einer Bietstrategie
373
4. Ablauf des Versteigerungstermins
374
4.1 Bekanntmachungsteil
374
4.2 Bietstunde
375
4.3 Verhandlung über den Zuschlag
376
5. Verteilungstermin
378
Interessenvertretung durch die Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine
379
Zusammenfassung
380
1. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft
380
2. Service rund um die Immobilie
381
3. Interessenvertretung gegenüber politischen Instanzen
382
Die Herausgeberin
389
Die Autoren
390
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