Todo sobre alquileres. Guía jurídica al alcance de todos

CAPÍTULO I
EVOLUCIÓN LEGISLATIVA

♦ ♦ ♦

Los orígenes del contrato de arrendamiento hay que buscarlos, como los de la inmensa mayoría de los contratos que existen en el derecho español, en el derecho romano. En el Código civil se distinguen tres clases de arrendamientos: el de cosas, el de obras y el de servicios (así lo especifica el artículo 1.542).

Estos tipos de arrendamiento son muy distintos entre sí, puesto que recaen sobre realidades muy diferentes. No obstante, como en la antigua Roma el concepto de arrendamiento era unitario, en los países cuyos ordenamientos siguen esta tradición se ha mantenido esta distinción como es el caso de España, Francia e Italia, por ejemplo.

Por el arrendamiento de cosas, una parte (el arrendador) cede una cosa —un coche, una casa, un ordenador, etc.— a la otra (el arrendatario), por un tiempo determinado, a cambio de recibir de esta el pago de un precio (artículo 1.543).

Mediante el arrendamiento de obras (artículo 1.544), el arrendador se obliga ante el arrendatario a ejecutar una obra determinada —por ejemplo, que un abogado emita un dictamen— a cambio de recibir el precio convenido.

Por último, el arrendamiento de servicios es aquel contrato en virtud del cual, el arrendador se compromete a prestar un servicio y como contraprestación, recibe del arrendatario la cantidad convenida (artículo 1.544).

Ignorando los arrendamientos de obras y de servicios, vamos a centrarnos en el arrendamiento de cosas y, más concretamente, en el arrendamiento de fincas urbanas.

Los arrendamientos urbanos antes del Código civil

Como ya ha quedado dicho, el contrato de arrendamiento, tal y como lo conocemos en España, es de origen romano. Pese a que los romanos poseían un concepto unitario del arrendamiento, comprobaron la necesidad de dotar de un ordenamiento específico al alquiler de predios urbanos.

Tras el establecimiento de la corte en Madrid, y bajo el reinado de Carlos IV, se dictó una legislación excepcional reguladora de los arrendamientos de construcciones que se incorporó al conjunto normativo conocido como la «Novísima Recopilación» y que se caracterizaba por la enorme limitación de los derechos de los arrendadores en contraste con la amplia libertad de la que gozaban los arrendatarios.

Este régimen cambió con la progresiva liberalización del derecho privado español acaecida en la primera mitad del pasado siglo XIX, que influyó, como no podía ser de otra forma, en el contrato de arrendamiento de fincas urbanas. Sirva como ejemplo una ley, fechada en el año 1842, mediante la cual las partes podían estipular en el contrato que, sobre «las casas y otros edificios urbanos» celebrasen las cláusulas, pactos y estipulaciones que libremente convinieren, sin cortapisa alguna, incluso en todo lo que se refería al precio y al plazo de duración del contrato. De forma paralela, se dictaron otras normas que vinieron a facilitar enormemente el ejercicio del comercio y alzaban las tasas de jornales y precios. Así, por influencia de la ideología liberal, se dio paso a un régimen de mayor preponderancia —por no decir absoluta— de la autonomía de la voluntad privada.

Según señala un autor tan prestigioso como D. José Luis Lacruz, un régimen plenamente liberal tenía numerosos inconvenientes, pero, al mismo tiempo, en lo que se refiere al problema de la habitación, los efectos fueron ciertamente beneficiosos.

El Código civil (que data del año 1889) responde a dicha ideología, dando primacía a la posición del propietario y no imponiendo límite alguno a la libertad contractual de los interesados.

Los arrendamientos urbanos en el Código civil

El Código civil, coherente con su idea de otorgar a las partes absoluta libertad para contratar, regula de forma muy parca y con carácter básicamente dispositivo el arrendamiento de fincas urbanas. Como dato curioso, téngase en cuenta que, con carácter específico y exclusivo para los arrendamientos de fincas urbanas, sólo existen tres artículos, regulándose otros aspectos de la materia de forma general para los contratos de arrendamiento o con carácter compartido con los arrendamientos rústicos.

Los artículos consagrados en exclusiva a los arrendamientos de «predios urbanos» son los 1.580, 1.581 y 1.582, que estipulan, a falta de pacto expreso entre las partes al respecto, quién es la persona obligada al pago de las reparaciones, cuál es el plazo por el que se considera celebrado el contrato así como el de arriendo de los muebles de la casa o el local que se hubiese alquilado.

En otros artículos del Código se regulan aspectos diversos del contrato de «fincas urbanas» o «construcciones», pero no con carácter exclusivo, o sea, que son normas que también se aplican a las llamadas «fincas rústicas», siendo los más importantes los preceptos que se refieren a la capacidad para celebrar el contrato (artículo 1.548) y a los derechos y obligaciones de los contratantes (artículos del 1.554 al 1.574, ambos inclusive).

Según la vigente LAU, los arrendamientos de vivienda se rigen, de forma imperativa, por la ley y en defecto de esta, por lo que las partes hayan convenido y, solamente si la ley nada prevé y si las partes nada hubieren pactado al respecto, será de aplicación el Código civil.

Los arrendamientos de vivienda suntuaria (aquellas cuya superficie sea superior a trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, calculado anualmente) se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por la ley y en caso extremo por el Código civil.

Los arrendamientos para uso distinto de la vivienda (locales de negocio, industrias, etc.) se regulan, con carácter general, por la voluntad de las partes, excepto algunos de sus aspectos que se regirán, necesariamente, por la ley y por el Código civil si es preciso. Un sencillo ejemplo ayudará a ilustrar lo que se acaba de exponer:

Como se ha visto, el régimen de los arrendamientos de fincas urbanas que se recoge en el Código civil sólo se aplicará de forma subsidiaria a los contratos de alquiler que sobre pisos o locales se celebren o se hayan celebrado a partir de la entrada en vigor de la LAU.

No obstante, puesto que se trata de normas que no han sido derogadas y que, por tanto, seguirán regulando algunos contratos de arrendamiento, aunque sean poco numerosos, se ha considerado precisa su íntegra reproducción al final del presente capítulo.

Los arrendamientos urbanos hasta 1964

La escasez de viviendas y de locales de negocio fue un problema que apareció en la segunda mitad del siglo pasado y los primeros años del presente a causa del constante aumento de la población, debido en buena parte a los progresos de la medicina.

La primera guerra mundial, acaecida entre los años 1914 y 1918, provocó una importante tasa de inflación. Los precios de las mercancías aumentaron en mayor proporción que los salarios, lo cual obligó a los poderes públicos a intervenir promulgando la contención de las rentas.

En el año 1920 se dictó, por primera vez en España, una norma por la cual se limitaba la facultad de despedir, sin más, al arrendatario al expirar el plazo contractual y la posibilidad de aumentar libremente los alquileres. No es ajena a esta corriente tuitiva o proteccionista, el peso, cada vez mayor, que en la sociedad del primer cuarto del presente siglo tuvieron los arrendatarios, numéricamente mucho más importantes que los propietarios. Otras normas de similares características datan de los años 1931 y 1936.

La siguiente fecha que conviene tener presente en el desarrollo histórico y cronológico de la materia es la de 1946, cuando se dictó la primera Ley de Arrendamientos Urbanos, reformada en años posteriores. Dicha ley estuvo vigente casi veinte años, puesto que no fue hasta 1964 que se promulgó la ley que ha estado en vigor hasta que ha entrado en vigor la LAU, ley que constituye el objeto del presente manual, aunque ya en el año 1985 se puso punto y final al régimen de la «prórroga forzosa» y a las «rentas congeladas».

En general, lo que caracterizó a las leyes que durante el periodo comprendido entre los años 1946 y 1964 se dictaron en relación con los arrendamientos urbanos fue que establecieron la prórroga del plazo de vigencia del contrato, que llega a subsistir incluso tras el fallecimiento del arrendatario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

Como se ha dicho, hasta fechas recientes ha estado vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1964, texto que hasta la...